Чем скорее белорусские владельцы недвижимости, в частности, собственники жилья усвоят этот принцип, тем легче они смогут приспособиться к новым условиям хозяйствования.
Об этой и многих других проблемах шел разговор в ходе рабочей встречи по теме «Взаимодействие Ассоциации «Мозырский собственник» с Белорусским государственным технологическим университетом и Министерством ЖКХ по укреплению профессионализации деятельности управляющего жильем».
О своем видении ситуации в интервью нашей газете рассказал исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий Геннадьевич Калёнов.
— Какие сложности в системе управления недвижимостью и взаимоотношений с государством сегодня существуют у белорусских владельцев недвижимого имущества?
— Есть золотое правило: за все должен отвечать собственник. Если нет понимающего это собственника, то дальше ничего уже не работает. Другое дело, что у него может не быть денег. Тогда государство помогает собственнику реализовать свои обязанности, включаются механизмы адресной помощи конкретному собственнику. Если он и в этом случае не может содержать свою недвижимость, то должен стать арендатором в арендном доме.
Каждое совместное домовладение имеет необходимость накопления определенной суммы на капитальный ремонт, и в каждом отдельном случае она разная, и отличаться может в разы. Но сегодня эту сумму устанавливает директивно государство, и даже если собственники будут собирать больше (по более высокому тарифу), чтобы защитить свою собственность, то председатель такого ТС или ЖСПК будет наказан: административное правонарушение. Абсурдность этой ситуации понятна всем, но как выйти из замкнутого круга, пока не ясно.
При этом сегодня ответственность за содержание дома постепенно все больше переносится на собственников жилья. То же утепление фасадов, которое раньше входило в капитальный ремонт, теперь выполняется только за счет собственников.
Давайте представим, что стоимость энергии становится рыночной, увеличившись в разы. Очевидно, что желающих утеплить дом появится огромное количество, но как они будут это делать, если нет механизмов?
Первое, что им нужно, это создать товарищество собственников, потому что, если нет юрлица, никто не будет с ними разговаривать. Дальше любой кредитор сразу потребует страховку, потому что, если объект недвижимости не застрахован, никто кредитов не даст.
В настоящий момент Министерство жилищно-коммунального хозяйства с несколькими банками разрабатывает систему кредитования для модернизации жилья. Но владельцы квартир могут оказаться в пикантной ситуации, когда им предложат самостоятельно найти деньги, и вот тогда через профессиональных, обученных этому управляющих собственники начинают искать возможности взять кредит в любом банке, не только государственном.
В Прибалтике и Казахстане эта система выстроилась очень быстро: там, где нет бесконечной помощи государства, рыночные механизмы появляются моментально.
— Как скоро, по вашим оценкам, рыночные отношения в сфере ЖКХ и управления недвижимостью установятся в Беларуси?
— Необходимо политическое решение, чтобы сделать такой же резкий поворот в нашей стране. Но поскольку его нет, Минжилкомхоз делает пошаговое отступление с занимаемых позиций, убрав из текущего ремонта, который финансируется за счет бюджета, сначала подъезды, потом из капремонта утепление фасадов (в принципе, это не капремонт, а модернизация), затем замену малых архитектурных форм. В Казахстане это сделали одноразово, у нас идет постепенный, но целенаправленный процесс — нельзя одномоментно оставлять людей наедине со своими жилищно-коммунальными проблемами.
Но когда процесс все же завершится, появится огромная потребность именно в профессиональных управляющих, которые могут составлять бизнес-планы, просчитывать всю экономику, предугадывая, какие деньги и на что нужно потратить сегодня, чтобы сэкономить в будущем.
Пока государство будет брать на себя всю юридическую ответственность и подпитывать все финансово, серьезные изменения не произойдут. Ни один здравомыслящий человек, когда ему говорят: «Условия такие: собственность твоя, а за все отвечаем мы и тебе еще помогаем», не возразит: «Нет, я хочу все делать сам!»
Сегодня товарищества собственников свою агитацию строят на внешнем контрасте с домами, находящимися в подчинении ЖЭУ и ЖЭСов: у нас коврик в подъезде, красивая картина на стене, цветы на подоконнике — значит, здесь лучше! Никому из наших людей не приходит в голову заглянуть в теплоузел. Но когда в Прибалтике отопление, и это в лучшем случае, стало стоить 120 евро, жители сразу начинали понимать, что главное — это не картина стоимостью в один евро, а инженерные коммуникации, термошуба, окна, трубы…
Пока за все в ответе государство и управдом в ТС, а мы, собственники жилья, как бы ни при чем, такое понимание не наступит.
Идея Международной ассоциации менеджмента недвижимости для всех постсоветских стран очень проста: за все должен отвечать собственник, он должен в обязательном порядке нанять профессионального управляющего, который действует в условиях рыночной экономики. И Минжилкомхоз очень заинтересован, чтобы это все реализовывалось: в новом проекте указа Президента открыты возможности для организаций всех форм собственности.
— Все управдомы отмечают, что сегодняшние владельцы квартир в основной массе упорно не понимают или не хотят понять, что они отвечают за нечто большее, чем собственные квадратные метры. Как этот печальный феномен можно преодолеть?
— Согласно законодательству, собственник квартиры одновременно является собственником доли в общем имуществе и одновременно потребителем коммунальных услуг. Что касается потребления, здесь многие прекрасно знают законодательство и «мне положено…». Но ответственность как собственника считается чем-то малозначительным.
Основной принцип демократии в европейском понимании, а мы ведь хотим «жить как в Европе» — отношение к собственности, собственность — это самое главное. Если человек имеет собственность, он обязан о ней заботится. Поэтому, когда для начала уравняются «я должен» и «мне положено», можно ожидать серьезные сдвиги.
Причем не надо ничего изобретать, законы уже есть, просто ими пользуются избирательно. Защита прав потребителя развита хорошо, об этом постоянно пишут СМИ, но такие предложения, как внедрение предоплатных приборов учета для исключения неплательщиков, о переносе срока оплаты коммунальных услуг на полтора месяца назад, чтобы экономить существенные деньги и человеческие ресурсы — это не обсуждается, потому что считается непопулярной мерой.
Примечательный момент: в Казахстане нет никаких субсидий, никакой помощи для собственников жилья, но на последних президентских выборах за действующего руководителя проголосовало около 90% избирателей. Получается, что это не взаимосвязанные вещи.
Сегодня юридически наши граждане все в шоколаде по сравнению с соседними странами, и я не понимаю, почему все ругают ЖКХ: лучше, чем сейчас (юридически), уже не будет. Для ослабления социального давления на государство ответственность все больше будет перекладываться на собственников. И скорый переход на стопроцентную оплату коммунальных услуг должен заставить задуматься о серьезном и ответственном отношении к собственности.
Дмитрий КУЛИК